Den Haag pakt vastgoedcowboys aan: 5 vragen over de plannen voor de woningmarkt

De vraag naar woonruimte is groot, de huren zijn hoog en veel huizen worden door beleggers voor verhuur opgekocht. Den Haag heeft grote plannen om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Maar gaan deze maatregelen echt helpen om de woningmarkt weer gezond te krijgen? Mediapartner Omroep West zette vijf vragen en antwoorden op een rij. In het laatste kwartaal van 2020 viel 30 procent van de verkochte Haagse huizen in handen van een particuliere investeerder, blijkt uit onderzoek van het Kadaster. Het leidt volgens wethouder Martijn Balster tot prijsstijgingen en verkleint de kansen voor starters. 'Ook de opkoop voor verhuur kan in bepaalde wijken extra druk op de leefbaarheid leggen. Dit is onwenselijk.' Balster komt met maatregelen om vastgoedcowboys aan te pakken.

Opkoopbescherming is een verhuurverbod voor kopers van een bestaand huis. Een koper mag alleen zelf in het huis gaan wonen. Alleen op de Waddeneilanden bestaat zo'n verbod al om te voorkomen dat beleggers massaal huizen verhuren aan vakantiegangers. Het is wat anders dan de zelfbewoningsplicht, die al langer bestaat, maar alleen voor nieuwbouwprojecten geldt. Onder meer Pijnacker-Nootdorp, Den Haag, Nieuwkoop, Katwijk en Leiden hebben een zelfbewoningsplicht voor specifieke nieuwbouwwijken. Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken werkte al een tijd aan een voorstel om de zelfbewoningsplicht uit te breiden naar bestaande woningen. De Tweede Kamer heeft begin maart een wijziging van de Woningwet aangenomen, waardoor opkoopbescherming kan worden ingevoerd. De wijziging moet nog wel worden goedgekeurd door de Eerste Kamer, maar de verwachting is dat de senatoren akkoord gaan, denkt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. 'Veel partijen willen iets aan de positie van huisjesmelkers doen.'

Er zitten wel wat haken en ogen aan opkoopbescherming. Zo gaat het verhuurverbod alleen gelden voor woningen die na de invoering van de wet worden verkocht, en niet met terugwerkende kracht. Malafide verhuurders kunnen dus doorgaan met hun praktijken en worden niet geraakt door de wetswijziging. Ook geldt de opkoopbescherming tot maximaal vier jaar na aankoop van het huis. De grote steden hadden liever gezien dat het verhuurverbod voor onbepaalde tijd zou zijn. Verder zijn er uitzonderingen mogelijk: de eigenaar mag wel verhuren aan familieleden of voor maximaal een jaar een huis te huur aanbieden vanwege bijvoorbeeld een tijdelijke baan in het buitenland. Een huizenbezitter moet dan een vergunning aanvragen bij de gemeente.

Als de wetswijziging erdoor is, kan iedere gemeente in Nederland het verhuurverbod in bepaalde wijken opleggen. De opkoopbescherming is bedoeld voor wijken met te weinig goedkope of middeldure woningen of waar de leefbaarheid in dat gebied wordt aangetast door de verhuur van deze woningen. Wat onder goedkope en middeldure woningen moet worden verstaan, wordt door een gemeente bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van een huis. Volgens de gemeente Den Haag zal het gaan om flinke delen van de stad, wellicht zelfs de helft.

Nu mag een woning worden verhuurd aan maximaal drie huurders zonder vergunning. Wethouder Balster wil dit terugschroeven naar twee en voor kwetsbare wijken als Laak helemaal geen vergunningen meer afgeven. Daarvoor moet wel eerst de wet worden gewijzigd, minister Ollongren werkte aan een plan. Den Haag en vier andere grote steden hebben de minister laten weten dat ze het liefst een algemene verhuurvergunning willen invoeren. Daarin staat waar een verhuurder minimaal aan moet voldoen, zodat bij het overtreden van de regels direct kan worden opgetreden. Het nieuwe kabinet moet hierover beslissen. 'Er lopen experimenten in een aantal steden waar een vergunning voor verhuur is ingevoerd,' zegt Boelhouwer.

Den Haag en vier andere grote steden willen de hoge huurprijzen die worden gevraagd voor particuliere huurwoningen kunnen aanpakken. Dat mag nu nog niet, terwijl de 'misstanden hier wel om vragen', zegt Balster. Hij hoopt dat een nieuw kabinet dit gaat regelen. Bijvoorbeeld in zo'n algemene verhuurvergunning. De maximale huurprijs voor een woning wordt berekend met een puntensysteem. Nu geldt voor huurwoningen tot 142 punten het woningwaarderingsstelsel. Wanneer de huur te hoog is, kan de huurder naar de huurcommissie. 'Sommige partijen willen de grens naar 200 punten optrekken, waardoor meer verhuurders zich moeten gaan houden aan het puntensysteem. De VVD is echter niet voor dit plan,' legt Boelhouwer uit.